Antes que nada, me refiero en este Blog a la capital de Colombia y a la ciudad milagro Armenia (Quindío) porque son las dos ciudades donde tengo operación, en la primera desde hace más de 20 años y en la segunda desde hace 4 años.
Es evidente que el año 2023 ha sido uno de los años donde más tiempo tarda una vivienda usada en cerrarse o colocarse como lo decimos en el sector inmobiliario, incluso por encima del año 2020 que tan de sorpresa nos tomó a todos y que tanta incertidumbre generó.
Se atribuye la situación de este en particular al actual gobierno, a la subida de las tasas de interés y todo lo que afecta todos los mercados del mundo, pero Colombia particularmente desde mi opinión muy personal en el mundo de los bienes raíces tiene dos razones específicas por las cuales han tardado más en colocarse la oferta en venta de vivienda.
Esta situación la percibo como la repetición de un ciclo que ya habíamos vivido por allí en el 2010 al 2012, donde empezó a abundar la oferta y esto solo lo puedo explicar desde mi experiencia porque se que otros pueden tener opiniones diferentes. En primer lugar es una situación en la que la oferta de inmuebles en venta aumenta de forma considerable, no porque todos quieran irse del país, de hecho la gran mayoría de la población no lo puede hacer, sino porque de alguna u otra manera las personas quieren medir el mercado para ver si con lo que se vende se puede comprar algo más nuevo o mejor ubicado, pero con el mismo dinero con el que se vende, y es allí donde empieza lo más delicado para el mercado inmobiliario y es esa especulación de precios de venta del usado igualándose a los nuevos o a los inmuebles próximos a entregar en los siguientes 6 a 12 meses, y a eso sumemos la nueva tendencia de arrendar para turismo (mi segunda razón), ahora todos piensan en ese modelo de inversión sin estudiarlo a fondo y sin saber las ocupaciones reales que se tienen en cada ciudad, lo cual ha generado que la oferta de inmuebles en arriendos sea tan pero tan escaza ya que muchos migraron a la modalidad del famoso Airbnb, por ende al percibir más por renta turística pues el ejercicio que se hace mentalmente es que la propiedad puede valer más.
Lo que la mayoría de las personas no conocen son la normatividad legal vigente para tener un inmueble para turismo (Renta Inferior a 30 días) y todos los requisitos que la Norma Técnica Sectorial exige para poder llevar a cabo esta operación, y es ahí donde ¡Boom! Al cabo de un tiempo se dan cuenta que no pueden llevar a cabo esa operación.
Si bien es cierto que el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año 2022 de dos dígitos presentó una favorabilidad para aquellas personas que tienen sus propiedades alquiladas, también hizo que se tomarán medidas de tipo financiero para controlar el consumo, ya teniendo el IPC en un dígito y que se espera que se cierre así a final del año esperamos de manera muy optimista para que el Banco de República pueda ajustar sus tasas y se vea nuevamente una confianza en el consumidos para adquirir créditos hipotecarios para vivienda usada y que el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio tenga en cuenta este mercado de vivienda usada para estratos 4, 5 y 6 y se puedan otorgar algunos beneficios a las tasas de interés, teniendo en cuenta que Colombia es uno de los países del territorio que más altas tasas de financiación tiene.
Con esto quiero hacer un llamado responsable tanto a vendedores por cuenta propia como a mis colegas a que se haga un estudio minucioso de la oferta actual en el mercado, no teniendo en cuenta cuánto están pidiendo los demás propietarios o inmobiliarios para la venta, sino el tiempo de esos inmuebles en venta que en un gran porcentaje (mayor al 60% de acuerdo a nuestros estudios minuciosos de zona) llevan más de 18 meses en venta, y si esto está sucediendo es porque se está comercializando bajo especulación.
Este blog combina parte de mi experiencia de más de 20 años en el mercado inmobiliario y criterios muy personales de acuerdo a los estudios del histórico de los últimos años en términos de comportamiento de la vivienda usada.
Si alguno de los lectores o colegas quiere charlar conmigo acerca de esto, los invito a escribirme un correo y con mucho gusto podemos tener un conversatorio al respecto.
Susan Andrea Arias de la Torre
Entrenadora y Empresaria Inmobiliaria